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Störungen im Mietverhältnis:
Über den sinnvollen Umgang mit säumigen und störenden Mietern
I. Einleitung
Mietnomaden, die nicht nur einen Berg von Schulden hinterlassen, sondern auch vermüllte Wohnungen, Mieter, die die solventen Nachbarn durch Geruchs- und Lärmbelästigungen vergraulen, die private „Massagepraxis“ in der Nebenwohnung – all dies sind keine Einzelphänomene, die man nur aus dem Fernseher kennt.Der sinnvolle Umgang mit säumigen und/oder störenden Mietern will gelernt sein, zumal Mietrecht - ähnlich wie das Arbeitsrecht Arbeitnehmerschutzrecht - in erster Linie als Mieterschutzrecht ausgestaltet ist.
Der Schwerpunkt dieses Vortrags liegt auf der Beendigung und der Abwicklung von Mietverhältnissen, insbesondere der fristlosen Kündigung.
II. Fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
1. KündigungsgrundDas Gesetz räumt jeder Mietvertragspartei in § 543 Abs. 1 BGB das Recht ein, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, „wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“.
Ob die von dem Mieter ausgehende Störung einen wichtigen Grund in diesem Sinne darstellt, ist eine Frage der Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Dabei bildet § 543 Abs. 1 BGB die sogenannte Generalklausel, bei der es um allgemeine Gesichtspunkte der Unzumutbarkeit geht. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne wurde beispielsweise bei einer leichtfertigen Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter angenommen.
Ein wichtiger Grund liegt stets vor, wenn die Voraussetzungen eines der gesetzlich normierten Regelbeispiele erfüllt sind:
a) Vertragswidriger Gebrauch
aa) Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2, 1. Alt. BGB)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die ihm obliegende Sorgfalt derart vernachlässigt, dass die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet ist. Dies ist in folgenden Fällen zu bejahen:
- Verletzung von Anzeigepflichten (Bsp.: Wasserrohrbruch wird nicht angezeigt & Mieter verreist für drei Wochen)
- Bauliche Veränderungen (Bsp.: Mieter öffnet ohne Zustimmung in Dachgeschosswohnung Dach, um „Traumkamin“ zu errichten)
- Übermäßige Tierhaltung (Bsp.: Trotz Verbot „Massentierhaltung“)
- Überbelegung (Bsp.: Die Cousins und Cousinen nebst Familien aus Anatolien ziehen mit ein)
- Übergang zur gewerblichen Nutzung (Bsp.: private „Massagepraxis“)
- Lagerung von gefährlichen, explosiven Stoffen
bb)Unbefugte Überlassung an Dritte (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2, 2. Alt. BGB)
Fristloser Kündigungsgrund ist auch die unbefugte Überlassung an Dritte, etwa indem die Wohnung komplett einem Dritten überlassen wird oder Dritte mit einziehen. Unbefugt ist die Überlassung immer dann, wenn keine mietvertragliche Berechtigung vorliegt oder die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt wird, auch wenn grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung besteht. Hier ist zu beachten, dass nahe Familienangehörige, wie Kinder, Eltern und Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner keine Dritten in diesem Sinne sind.
cc) Nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB)
Wird der Hausfrieden, d. h., das Erfordernis der gegenseitigen Rücksichtnahme der Nutzer nachhaltig gestört, kann ebenfalls fristlos gekündigt werden. Dabei ist ausreichend, wenn die Störung dem Risikobereich des Kündigungsempfängers zuzurechnen ist, z. B. durch den Untermieter erfolgte. Nachhaltig ist ein schwerer Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot oder mehrfache Verstöße, da diese Wiederholungsgefahr indizieren. Beispiel für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sind tätliche Angriffe auf Mitmieter oder Vermieter, aber auch häufige Ruhestörungen in der Nachtzeit.
b) Säumnis/Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
aa) Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 1. Alt. BGB)
Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei Monate in Folge in Zahlungsverzug, kann fristlos gekündigt werden. Da die Fälligkeit der Miete meist kalendermäßig bestimmt, jedenfalls aber kalendermäßig bestimmbar ist, tritt Verzug ohne Mahnung ein, wenn trotz Fälligkeit nicht gezahlt wird. Für den Verzugseintritt kommt es nach bisheriger Auffassung auf die Rechtzeitigkeit des Eingangs der Mietzahlungen bei dem Vermieter an. Miete meint die Gesamtmiete, bestehend aus Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung bzw. – pauschale.
bb) Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 2. Alt. BGB)
Ein Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug ist. Dies ist im Wohnraummietrecht nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nur dann der Fall, wenn der rückständige Teil der Miete die Miete für einen Monat übersteigt, es sei denn, der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
cc) Verzug über mehr als zwei Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
Ein fristloser Kündigungsgrund ist ferner gegeben, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine (Monate) erstreckt, mit der Zahlung der Miete im Verzug ist und der offene Betrag die Miete für zwei Monate erreicht.
dd) Heilungsmöglichkeiten
Gemäß § 543 Abs. 2 BGB ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Ausspruch befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach Kündigung die Aufrechnung erklärt.
Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der gesamte offene Mietzins und eine ggf. zu leistende Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage gezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur einmal in zwei Jahren.
2. Abmahnung
Die Kündigung hat grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder der erfolglose Ablauf einer Abhilfefrist vorauszugehen, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht besteht, § 543 Abs. 3, S. 1 BGB. Dies gilt allerdings nicht, wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder es sich um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelt, § 543 Abs. 3, S. 2 BGB.
Ist eine Abmahnung erforderlich, ist diese Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten sowie die Kündigungsandrohung für den Fall der Wiederholung enthalten. Aus Beweisgründen sollte die Abmahnung schriftlich erteilt und durch einen Boten zugestellt werden.
3. Kein Vorrang der Unterlassungsklage
In Fällen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache kann gem. § 541 BGB nach erfolgloser Abmahnung auf Unterlassung geklagt werden. Die Unterlassungsklage ist gegenüber der fristlosen Kündigung aber nicht vorrangig.
4. Form der Kündigung
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform, § 568 Satz 1 BGB, und erfordert demnach die schriftliche Wiedergabe der Kündigungserklärung und die eigenhändige Unterschrift aller Vermieter (Ehepartner!). Im Falle der Vertretung muss jeweils eine von dem/den Vertretenen unterzeichnete Originalvollmacht beigefügt werden, da die Kündigung andernfalls bereits wegen Fehlens einer Vollmachtsurkunde zurückgewiesen werden kann. Stehen auf Mieterseite mehrere Personen muss die Kündigung gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden. Die Kündigung wird mit Zugang beim Mieter wirksam. Dafür ist der Vermieter beweispflichtig. Empfehlenswert ist auch hier die Übergabe oder der Einwurf durch einen Boten.
Zwar ist für andere Mietverhältnisse als Wohnraummietverhältnisse keine Schriftform vorgegeben, jedoch ist die Kündigung in schriftlicher Form aus Beweisgründen dringend anzuraten.
Des Weiteren ist bei der fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der die Kündigung begründende „wichtige Grund“ in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 569 Abs. 4 BGB. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam! Ausreichend ist, wenn die Tatsachen aus denen sich der Kündigungsgrund ergibt, so ausführlich angegeben werden, dass der Mieter diese identifizieren kann. Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug muss sich allerdings aus der Kündigung ergeben, mit welchen Beträgen der Mieter für welche Monate im Verzug ist.
Außerdem sollte ein konkreter Räumungstermin und eine kurze Frist gesetzt werden, um es dem Mieter zu ermöglichen, vor Einreichung einer Räumungsklage auszuziehen.
Bereits im Kündigungsschreiben sollte vorsorglich der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB über den Beendigungszeitpunkt hinaus widersprochen werden.
III. Ordentliche Kündigung
Liegt ein fristloser Kündigungsgrund vor, sollte stets hilfsweise ordentlich gekündigt werden.
1. Kündigungsgrund
Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, § 573 Abs. 1 BGB. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
- Eigenbedarf besteht, d. h. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
- ein Fall der Verwertungskündigung vorliegt, d. h., der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Im Falle des Eigenbedarfs ist zu berücksichtigen, dass dem Wunsch nach Eigenbedarf vernünftige nachvollziehbare Gründe zugrunde liegen müssen. Es müssen Bedarfspersonen im Sinne des Gesetzes in die Wohnung einziehen wollen. Sofern dem Vermieter Alternativwohnungen zur Verfügung stehen, besteht eine Anbietpflicht. Bei Wegfall des Eigenbedarfs innerhalb der Kündigungsfrist ist dieses dem Mieter anzuzeigen. Der vorgetäuschte Eigenbedarf kann zu erheblichen Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.
Handelt es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis, ist ein Kündigungsgrund für die ordentliche Kündigung nicht erforderlich.
2. Kündigungsfrist
Im Wohnraummietrecht ist nach § 573 c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt demnach de facto drei Monate abzüglich drei Tage Karenz, innerhalb derer die Kündigung der anderen Seite zugehen muss. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Hiervon abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.
Die Kündigungsfristen für andere Mietverhältnisse ergeben sich aus § 580 a BGB, der wie folgt lautet: (1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig, (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. (3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig, (4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. >/p>
3. Erleichterte Kündigung des Vermieters § 573 a BGB
Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und sich darin nicht mehr als zwei Wohnungen befinden. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate.
4. Form der Kündigung
Das Schriftformerfordernis des § 568 BGB gilt auch hier. Bezüglich der Kündigung von „Nicht-Wohnraummietverhältnissen“ gelten die gleichen Erwägungen wie im Rahmen der fristlosen Kündigung.
§ 573 Abs. 3 und § 573 a Abs. 3 BGB sehen vor, dass die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Ausreichend ist, wenn der Tatsachenkern, der die Kündigung begründen soll, angegeben wird. Im Falle des Eigenbedarfs bedeutet dies insbesondere, dass die Angehörigen, die einziehen sollen, benannt werden und die Gründe, aus denen Eigenbedarf angemeldet wird, dargelegt werden.
Ein Nachschieben von Gründen ist nur sehr eingeschränkt möglich. Es muss sich dabei um neue Gründe, die nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind, handeln.
Der Vermieter hat den Mieter zudem auf die Möglichkeit des Sozialwiderspruchs gem. § 574 BGB aufmerksam zu machen. Danach kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen – dies sollte im Hinblick auf die Beurteilung der Berechtigung der Einwände in jedem Fall erfolgen. Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde. Der Vermieter muss rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und Frist hinweisen.
IV. Rückgabe und Abwicklung des Mietverhältnisses
1. Rückgabe der Mietsache gem. § 546 BGBNach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt zurückzugeben. Rückgabe bedeutet Einräumung des unmittelbaren Besitzes.
Dabei ist die Mietsache grundsätzlich geräumt zu übergeben. Befinden sich noch mehr als vereinzelte Gegenstände in der Mietsache, liegt lediglich eine Teilräumung vor.
Die Mietsache ist grundsätzlich in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Einrichtungen sind – unabhängig von einer vorherigen Einwilligung des Vermieters – zu entfernen. Dies gilt nur dann nicht, wenn erst durch die Einrichtungen ein vertragsgemäßer Zustand hergestellt wurde. Zu entfernen sind insbesondere Schilder, Bodenbeläge (es sei denn, diese wurden vom Vormieter übernommen) und Gebrauchsspuren, soweit diese über den vertragsgemäßen Verbrauch hinausgehen.
2. Räumungsklage (Herausgabe der Mietsache)
Wird das Mietobjekt nicht freiwillig geräumt und übergeben, ist Räumungsklage zu erheben. Betreffend die Wohnraummietverhältnisse ist unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht zuständig. Nach § 29a ZPO ist hinsichtlich der örtlichen Zuständigkeit entscheidend, in welchem Gerichtsbezirk sich die Miet- oder Pachträume befinden. Der weitere Verfahrensgang gestaltet sich wie folgt:
- Erhebung der Räumungsklage durch Zustellung der Klageschrift an den Mieter.
- Zustellung der Klage erst bei Einzahlung der Gerichtskosten.
- Terminierung durch das Gericht (Dauer unterschiedlich und von der Arbeitsbelastung des Gerichtes abhängig), 2-3 Monate sind nicht unüblich.
- Im Verhandlungstermin kann dann, wenn der säumige Mieter nicht erscheint, Versäumnisurteil beantragt werden. Dies ermöglicht die Zwangsvollstreckung/Zwangsweise Räumung. Bei Erscheinen des Mieters ist stets über einen Vergleich nachzudenken, da damit sofort ein Räumungstitel geschaffen werden kann (ohne Beweisaufnahme), denn regelmäßig behaupten Mieter zahlreiche Mängel, um eine Mietminderung zu begründen.
Es ist zu beachten, dass, wenn mehrere das Mietobjekt bewohnen, auch gegen sämtliche Schuldner zu klagen ist. In Fällen der Untervermietung kann der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch von dem Dritten, an den das Mietobjekt überlassen wurde, die Herausgabe verlangen, § 546 Abs. 2 BGB.
3. Zwangsvollstreckung
Die Räumung der Mietwohnung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher, und zwar grundsätzlich gegen denjenigen, der im Räumungstitel (Urteil, Vergleich) als Schuldner bezeichnet ist. Unter Wahrung einer zweiwöchigen Ankündigungsfrist setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter - ggf. gewaltsam - aus dem Besitz und weist den Vermieter in den Besitz ein. Dabei ist der Gerichtsvollzieher befugt, auch gegen den Willen des Mieters in die Wohnung einzudringen (richterliche Anordnung nur zur Nachtzeit oder an Sonn- und Feiertagen erforderlich). Die Sachen des Mieters werden durch eine beauftragte Spedition ausgeräumt und eingelagert, es sei denn, der Vermieter hat an sämtlichen eingebrachten Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht („Berliner Räumung“). Die Herausgabe der Wohnung an den Vermieter erfolgt durch Übergabe sämtlicher Schlüssel, ggf. nach Austausch des Schließzylinders.
Sonderproblem: Räumungsschutz
Der Mieter kann gemäß § 765 a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die anstehende Maßnahme wegen besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dies ist beim bloßen Fehlen geeigneten Ersatzwohnraums in der Regel zu verneinen. Etwas anderes gilt beispielsweise, wenn Ersatzwohnraum in Kürze zur Verfügung steht und ein zweifacher Umzug unzumutbar ist. Ein weiteres Beispiel ist die Räumungsunfähigkeit wegen akuter Erkrankung des Mieters oder eines nahen Angehörigen, sofern konkrete Lebensgefahr besteht oder aber die Selbstmorddrohung, sofern eine ganz überwiegend wahrscheinliche Suizidgefahr gegeben ist. Liegt ein solcher Fall vor, kann das Vollstreckungsgericht die Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen.
