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Die Sicherung mietrechtlicher Ansprüche:
Die Kaution und andere Sicherungsmittel
I. Einleitung
Die Sicherung mietrechtlicher Ansprüche durch Vereinbarung einer sinnvollen Kautionsabrede gehört zu den wichtigsten Aspekten bei Abschluss des Mietvertrages.
Gerade im Wohnraummietrecht unterliegt die Mietsicherheit erheblichen Beschränkungen. Bereits die Vereinbarung im Mietvertrag entscheidet darüber, ob sich der Vermieter, wenn das Mietverhältnis in Schieflage geraten ist, wenigstens hinsichtlich eines kleinen Teiles seiner Ansprüche aus Mietausfällen oder Schäden am Mietobjekt schadlos halten kann.
Zudem ist die vertragsgemäße Bereitstellung der vereinbarten Kaution der erste Vertrauensbeweis, den ein Mieter, hinter dessen Stirn keiner blicken kann, leistet. Leistet er diesen Vertrauensbeweis nicht, empfiehlt es sich gegebenenfalls bereits zu diesem Zeitpunkt zur Vermeidung weiterer Schäden die Konsequenzen zu ziehen.
II. Vereinbarung der Mietsicherheit (Arten, Begrenzung, Anlage, gesicherte Forderungen)
Während das Gesetz für die Vereinbarung von Mietsicherheiten für Wohnraum in § 551 BGB genaue Vorgaben trifft (für preisgebundenen Wohnraum: § 9 V 1 WoBindG) und Abweichungen zu Lasten des Mieters untersagt, fehlt es für Gewerberaummietverhältnisse gänzlich an einer gesetzlichen Regelung.
Gemeinsam ist beiden Gebieten, dass der Vermieter eine Mietsicherheit nur verlangen kann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Die Verpflichtung, Sicherheit zu leisten, ist kein gesetzlicher Automatismus.
1. Arten
Der gesetzliche Regelfall der Mietsicherheit im Wohnraummietrecht - und sicherlich eine der besten Sicherungsarten - ist die Barkaution. Das heißt, der Mieter verpflichtet sich, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag entweder in bar zu übergeben oder auf ein vom Vermieter bezeichnetes Konto einzuzahlen.
Üblich ist im Wohnraummietrecht ferner die Vereinbarung eines Kautionskontos, wobei der Mieter unter eigenem Namen ein Konto einrichtet und dieses mit einem Sperrvermerk zu Gunsten des Vermieters als Mietkautionskonto versehen lässt oder aber zu Gunsten des Vermieters ein Pfandrecht bestellt und das Sparbuch an den Vermieter übergibt.
Eine weitere geläufige Art der Mietsicherheit ist die Bürgschaft, bei der sich ein Dritter verpflichtet, für die im Rahmen der Bürgschaftserklärung genau zu bezeichnenden Schulden des Mieters einzustehen. Die Original-Urkunde ist an den Vermieter auszuhändigen.
Die Vereinbarung einer Bürgschaft sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn sich der Bürge zur Erfüllung der Verbindlichkeiten unbefristet, unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage (selbstschuldnerisch), das Recht der Aufrechnung, das Recht der Zurückbehaltung, das Recht der Anfechtung, das Recht der Hinterlegung und die Einrede der Verjährung sowie zur Zahlbarkeit auf erstes Anfordern verpflichtet. Letzteres ist nur zulässig bei Bürgschaften von Kreditinstituten, Banken, Sparkassen und Versicherungen. Doch selbst dann stellt die Bürgschaft im Mietrecht ein wenig brauchbares Sicherungsmittel dar, wie später noch zu zeigen sein wird.
Im Rahmen gewerblicher Mietverträge ist darüber hinaus die "harte Patronatserklärung“ denkbar, im Rahmen derer ein Dritter ein bestimmtes Verhalten - hier das: Einstehen für die Verpflichtungen des Mieters - verspricht. Er haftet danach gleichberechtigt neben dem Mieter.
Ferner kann sich der Mieter in notarieller Urkunde zur Sicherung des Mietzinses und der rechtzeitigen Sicherstellung der Räume nach Ende des Mietvertrages der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen und Räumung des Mietobjekts unterwerfen.
Grundsätzlich kommen sämtliche der in §§ 232 ff. BGB genannten Sicherungsmittel, auch die Hinterlegung von Bargeld und Wertpapieren, die Verpfändung von beweglichen oder unbeweglichen Sachen, Sicherungsabtretungen in Betracht.
2. Höhe und Fälligkeit
Für das Wohnraummietrecht beschränkt § 551 I BGB die Mietsicherheit auf 3 Monatskaltmieten. Die Kaution wird lediglich durch die Zinsen erhöht. Sind mehrere Sicherheiten zu leisten, sind diese zusammenzurechnen, wobei die Summe 3 Monatskaltmieten nicht übersteigen darf (Kumulationsverbot).
Die Kaution darf nur dann ausnahmsweise diesen Betrag übersteigen, wenn es sich um die freiwillige Sicherheitsleistung eines Dritten an den Vermieter handelt, um diesen zu einem bestimmten Verhalten zu Gunsten des Mieters zu bewegen.
Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheitsleistung als Geldleistungen in 3 gleichen monatlichen Raten zu erbringen, § 551 II 1 BGB, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, die beiden Folgeraten bei Fehlen einer Vereinbarung, jeweils mit dem 2. und 3. Mietzins (im gesetzlichen Fall: 3. Werktag des laufenden Kalendermonats).
In gewerblichen Mietverhältnissen gilt diese Beschränkung nicht. Die Parteien können Vereinbarungen zu Höhe und Fälligkeit der Kaution frei treffen.
3. Anlage
Leistet der Wohnraummieter eine Barkaution, ist diese, soweit der Mietvertrag keine anderweitige Vereinbarung trifft, gemäß § 551 III BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Die Anlage muss insolvenzsicher erfolgen.
Insofern hat der Mieter Anspruch auf Auskunft und Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Barkaution. Die Nichterfüllung berechtigt den Mieter zum Zurückbehalten der laufenden Miete bis der Nachweis geführt ist. Der Verstoß gegen § 551 III BGB kann zudem Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.
4. Gesicherte Forderungen
Die Sicherungsabrede kann sich auf alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, z. B. auch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB, beziehen. Allein bei preisgebundenem Wohnraum ist der Sicherungszweck auf Schäden an der Mietsache oder Schäden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beschränkt.
III. Konsequenzen bei Nichtzahlung der Kaution
Zahlt der Wohnraummieter die erste Rate der Kaution nicht, bzw. zahlt der gewerbliche Mieter die zu Beginn fällige Kaution nicht, besteht zu Gunsten des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung gemäß § 273 BGB; er kann also die Übergabe der Wohnung verweigern.
Demgegenüber besteht zu Gunsten des Mieters wegen Mängeln der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Er ist auf die gesetzlich geregelten Gewährleistungsrechte, etwa die Minderung, verwiesen.
Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Leistung der Kaution gerichtlich geltend machen. Dabei erlischt der Anspruch auf die Sicherheitsleistung nicht automatisch mit Beendigung des Mietvertrages. Entscheidend ist, ob dem Vermieter aus dem Vertrag noch Zahlungsansprüche zustehen.
Bezüglich der Frage, inwiefern die Nichtzahlung der Kaution eine ordentliche oder fristlose Kündigung rechtfertigt, ist wieder zu differenzieren zwischen Wohnraum und Geschäftsraum.
Bei Wohnraum begründet dies regelmäßig keine fristlose Kündigung. Etwas anderes gilt, wenn die Nichterfüllung auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruht und der Mieter zuvor abgemahnt wurde. Nach vorheriger Abmahnung ist in jedem Fall die ordentliche Kündigung möglich.
Auch in gewerblichen Mietverhältnissen ist die Nichtzahlung der Kaution allein in der Regel nicht ausreichend für eine fristlose Kündigung. Etwas anderes gilt allerdings, wenn konkrete Umstände hinzutreten, die das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangieren, da die Nichtzahlung der Kaution vielfach Rückschlüsse auf die Vertragstreue und/oder das wirtschaftliche Leistungsvermögen des Mieters zulässt. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn weder Kaution noch der erste Mietzins pünktlich gezahlt werden.
IV. Die Veräußerung des Mietobjekts - § 566 a BGB Wird ein vermietetes und bereits an den Mieter überlassenes Objekt veräußert, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB automatisch in das Mietverhältnis als Vermieter ein. Damit stellt sich die Frage, was mit der Kaution geschieht.
Gemäß § 566 a BGB tritt der Erwerber, wenn der Mieter bereits Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. D. h., er haftet dem Mieter unter anderem auf die Rückgewähr der Kaution, unabhängig davon, ob er die Sicherheit von dem Veräußerer erhalten hat. Soweit sich der Anspruch auf Rückgewähr gegen den Erwerber nicht realisieren lässt, bleibt die Haftung des Veräußerers bestehen.
Der Erwerber hat allerdings - ebenso wie der Mieter - Anspruch gegen den Veräußerer auf Herausgabe der Sicherheitsleistung. Soweit dem Veräußerer bei Eigentumsübergang gegen den Mieter noch Ansprüche zustehen, kann er sich jedoch aus der Kaution befriedigen.
Das Vorgenannte gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse.
V. Der Zugriff auf die Kaution
1. Während des Mietverhältnisses
Der Vermieter von Wohnraum und Geschäftsraum kann während des Mietverhältnisses nur wegen rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen auf die Kaution zurückgreifen.Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die es dem Vermieter während des Mietverhältnisses gestattet, sich wegen streitiger Forderungen aus der Mietkaution zu befriedigen, ist jedenfalls im Wohnraummietrecht - unwirksam.
Eine Verfügung über die Kaution durch den Mieter ist während der Mietzeit ausgeschlossen, insbesondere eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch. Er ist nicht berechtigt, die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses während der Kündigungsfrist "abzuwohnen".
2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
Ist das Mietverhältnis beendet, tritt zu der Sicherungsfunktion der Kaution die Verwertungsfunktion. Der Vermieter darf daher grundsätzlich auf die Mietsicherheit zurückgreifen, soweit er dem Mieter eine Abrechnung zukommen lässt, aus der hervorgeht, wegen welcher Ansprüche der Zugriff erfolgt. Die Ansprüche müssen nicht unstreitig sein.
Dem Vermieter wird von der Rechtsprechung in der Regel eine sechsmonatige Frist zugestanden, innerhalb der er prüfen darf und muss, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Er ist verpflichtet, innerhalb dieser Frist eine Abrechnung über die Kaution und die ihm noch zustehenden Ansprüche zu erstellen. Allein, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung des Mieters zu erwarten ist, kann ein entsprechender Anteil an der Kaution über diesen Zeitraum hinaus zurückbehalten werden.
Erst nach Ablauf dieser Frist ist ein etwaiger Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution fällig. D. h., erst zu diesem Zeitpunkt kann der Mieter aufrechnen oder den Rückgewähranspruch erfolgreich gerichtlich geltend machen.
Am Ende des Mietverhältnisses zeigt sich die unterschiedliche Qualität der Sicherungsarten. Häufig dient die Kaution gerade dazu, Schadensersatzansprüche für Veränderungen oder Verschlechterungen des Mietobjekts während der Mietzeit zu befriedigen. Diese Ansprüche unterliegen der kurzen sechsmonatigen Verjährung ab Übergabe, § 548 I BGB. Wird die Verjährung nicht gehemmt, etwa durch Klageerhebung, können die Ansprüche aktiv nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Mieter sich auf die Einrede der Verjährung beruft.
Der Vermieter ist allerdings trotz Verjährung berechtigt, mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, wenn sich die Ansprüche vor Verjährung aufrechenbar - fällig und einredefrei – gegenüber gestanden haben, §§ 216 I, 215 BGB.
Hat der Vermieter anstatt dessen eine Bürgschaft vereinbart, geht er leer aus. Gemäß § 768 I BGB kann sich der Bürge auf alle dem Hauptschuldner/Mieter zustehenden Einreden, auch auf die Einrede der Verjährung, berufen. Dies gilt ungeachtet eines Verzichts auf die Einrede der Verjährung durch den Bürgen, da sich der Verzicht auf die Ansprüche aus der Bürgschaft bezieht. Die unmittelbare oder analoge Anwendung der §§ 216 I, 215 BGB wird höchstrichterlich für die Sicherheitsleistung durch Bürgschaft abgelehnt!
VI. Empfehlung
Eine Mietsicherheit sollte in jedem Fall vereinbart werden. Der Sicherungszweck sollte dabei möglichst umfassend und die Höhe unter Ausschöpfung der gesetzlichen Möglichkeiten vereinbart werden. Dabei gilt, dass der Barkaution Vorzug zu gewähren ist vor anderen Arten der Sicherheit.
Wichtig ist ferner im Mietvertrag wirksam zu vereinbaren, dass bereits während der Mietzeit ein Zugriff auf die Kaution durch den Vermieter möglich ist.
Nach Beendigung und Rückgabe des Mietverhältnisses sollten eventuelle Ansprüche möglichst zügig und beweissicher ermittelt und eine Abrechnung erstellt werden.
Bei der Formulierung sinnvoller und wirksamer Sicherungsabreden sowie der Durchsetzung Ihrer mietrechtlichen Ansprüche unterstützen wir Sie gerne!
