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Schäden an der Mietwohnung
- der zerstörende Mieter –
Mandantenseminar Maria Laach 2014
I. Einleitung
Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen des Mietobjekts stellt Vermieter häufig vor – lösbare - juristische Probleme. Dies hängt in erster Linie damit zusammen, dass Gesetz und Rechtsprechung eine Reihe von formellen Hürden vorgeben, die problemlos genommen werden könnten, wenn sie denn bekannt wären. Des Weiteren ergeben sich in der Regel Beweisschwierigkeiten. Und: Es gibt so gut wie kein gerichtliches Verfahren auf Zahlung von Schadensersatz, das ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens auskommt.
Dieser Vortrag beschäftigt sich damit, wie Fehler vermieden und Ansprüche möglichst erfolgreich durchgesetzt werden können.
II. Der Begriff des Schadens
Für die Frage, ob es sich im Einzelfall um einen vom Mieter zu vertretenden Schaden handelt, ist die Abgrenzung zwischen dem sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und der vertragswidrigen Verschlechterung der Mietsache entscheidend.
Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Die normale Abnutzung der Mietsache in Form von Gebrauchs- oder Verschleißschäden ist durch die zu entrichtenden Miete abgegolten, soweit sich diese Beschädigungen nicht vermeiden lassen. Denn: Gleichzeitig ist der Mieter verpflichtet, mit der Mietsache sorgfältig und schonend umzugehen. Hieraus kann die Verpflichtung erwachsen, Schäden durch positives Tun zu verhindern. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs ergibt sich aus dem Mietvertrag (Wohnnutzung/gewerbliche Nutzung, Tierhaltung usw.).
Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, hat der Vermieter grundsätzlich auf eigene Kosten zu beseitigen. Einschränkungen können sich daraus ergeben, dass dem Mieter vertraglich die Übernahme von Schönheitsreparaturen oder der Kosten für Kleinstreparaturen übertragen wird. Zur Vermeidung von Abgrenzungsschwierigkeiten bietet es sich an, entsprechende Vereinbarungen zu Beginn des Mietverhältnisses zu treffen.
Eine vertragswidrige Verschlechterung wird in der Regel durch eine plötzliche äußere Einwirkung ausgelöst, die einen vertragswidrigen Gebrauch indiziert.
Beispiele für vertragsgemäßen Gebrauch sind: nicht vermeidbare Abdrücke von schwerem Mobiliar im Bodenbelag; Beschädigungen am Fußbodenbelag durch Pfennigabsätze bei Geschäftsräumen mit Publikumsverkehr; Dübellöcher, soweit ein übliches Maß nicht überschritten wird. Beispiele für nicht vertragsgemäßen Gebrauch sind: das Abohren von Kacheln oder Fliesen; Feuchtigkeitsschäden/Schimmel durch unzureichende Beheizung und Belüftung; erhebliche, bis zu 10 cm lange Kratzer auf hochwertigem Parkettboden durch Tierhaltung.
III. Anspruchsinhalt
Hat der Mieter einen Schaden verursacht, ist er zunächst verpflichtet, den Schaden zu beseitigen und so den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Dies gilt sowohl während, als auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Schäden sind umgehend anzuzeigen.
Der Vermieter kann nur dann den für Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag - als Vorschuss (ohne Umsatzsteuer) vor der Schadensbeseitigung oder Erstattung nach der Schadensbeseitigung - verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt hat. Die Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Schadensbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert hat.
An der fehlenden oder nicht beweisbaren Fristsetzung scheitert die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen am häufigsten. Auch wenn das Gesetz keine Form vorsieht, sollte sie in jedem Fall schriftlich erfolgen und der Beweis des Zugangs sichergestellt werden.
Was die Höhe des Schadenersatzanspruchs angeht, ist in Fällen, in denen dem Vermieter durch die Schadensbeseitigung ein Wertzuwachs zukommt ein „Abzug neu für alt“ zu berücksichtigen. Ist zum Beispiel wegen erheblicher Beschädigung des Parkettboden dieser abzuschleifen und neu zu versiegeln, wäre dieser aber ohnehin nach der üblichen Lebenserwartung in 5 Jahren entsprechend zu behandeln gewesen, ist dies anteilig zu berücksichtigen.
IV. Beweislast
Der Vermieter als Anspruchssteller muss Folgendes beweisen:
- Schadensfreiheit bei Übergabe des Mietobjekts an den Mieter
- Entstehen während der Mietzeit, nicht nach Auszug
- Schadensursache wurde in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt
- Ausschluss alternativer Schadensursachen, die der Sphäre des Vermieters zuzuordnen sind, insbesondere normaler oder technischer Verschleiß - erst danach muss der Mieter sich entlasten
Die Entstehung des Schadens während der Mietzeit ist nur dadurch beweisbar, dass bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses jeweils eine genaue Bestandsaufnahme stattfindet.
Im Idealfall wird der Zustand in einem gemeinsam erstellten Übergabeprotokoll, das von beiden Seiten gegengezeichnet wird, genau festgehalten. Da dieses u.a. der Vermeidung von Streitigkeiten dienen soll, wird es von der Rechtsprechung als sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis gewertet. Belegt das Einzugsprotokoll, dass keine Schäden vorhanden waren, sind alle Schäden, die in dem Endprotokoll genannt werden, - ohne wenn und aber -von dem Mieter zu vertreten; im Umkehrschluss gelten alle Schäden, die für den Vermieter theoretisch erkennbar waren, aber nicht genannt werden, als nicht vom Mieter verursacht.
D.h., im Rahmen des gemeinsamen Übergabeprotokolls muss der Vermieter sich die Wohnung minutiös, am besten zusätzlich mit einem Zeugen, ansehen, damit alle erkennbaren Schäden erfasst werden und nicht durch die Ausschlusswirkung Ansprüche verloren gehen. Lässt sich mit dem Mieter keine Einigkeit erzielen, sollte überhaupt kein Übergabeprotokoll in diesem Sinne erstellt werden, sondern lediglich die Zählerstände gemeinsam abgelesen und die Schlüssel entgegengenommen werden. Die schriftliche und fotografische Bestandsaufnahme sollte in diesem Fall gesondert mit einem Zeugen, gegebenenfalls mit einem Sachverständigen, stattfinden.
Schäden sollten erst beseitigt werden, wenn Beweismittel sichergestellt sind, anhand derer der Schaden an sich und gegebenenfalls die Ursache belegt werden kann. Dies kann im Zweifelsfall bedeuten, dass zunächst ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchgeführt wird.
Die Frage der Schadensursache kann in einem Prozess i.d.R. nur mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden.
V. Beachtung der 6-monatigen Verjährungsfrist
Ansprüche wegen Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten nach Erhalt der Mietsache. Die Verjährungsfrist beginnt mit Erhalt der Mietsache, d.h., in dem Moment, in dem der Vermieter die Möglichkeit hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand hin zu überprüfen, und der Mieter keine Einwirkungsmöglichkeiten mehr, der Vermieter also alleinigen Besitz an der Mietsache hat. (Achtung: Die Frist beginnt ausnahmsweise auch dann zu laufen, wenn übergangslos weitervermietet wird, ohne dass der Vermieter jemals alleinigen Besitz an der Mietsache hatte.)
Zur Verjährungshemmung ist die rechtzeitige Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens erforderlich. Wird die Mietsache vorläufig an den Mieter zurückgegeben, damit dieser seinen Rückgabepflichten (zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Rückbau) nachkommen kann, hemmt dies die Verjährung nicht.
Um sich gegen eine Verjährung abzusichern, ist es zudem erforderlich, eine Mietsicherheit in der richtigen Form – Barkaution - zu vereinbaren, da auch mit einer verjährten Forderung aufgerechnet werden kann.
VI. Zusammenfassung – Empfohlenes Vorgehen des Vermieters
Folgende Punkte sollten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen dringend beachtet werden:
- genaue Definition des vertragsgemäßen Gebrauches
- Barkaution vereinbaren
- ggf. Überwälzung von Schönheitsreparaturen/Kleinstreparaturen
- Einzugsprotokoll/Übergabeprotokoll bei Beendigung, soweit Einigkeit bezüglich der Schäden besteht
- schriftlich Frist zur Schadensbeseitigung setzen
- 6-monatige Verjährung ab Rückerhalt der Mietsache beachten
Gez. Rechtsanwältin Nina Dittmann-Kozub
