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Formelle Fehler in der Kündigungserklärung - Fallen bei der Beendigung von Mietverhältnissen –
Viele Kündigungen von Mietverhältnissen scheitern in der Praxis an formellen Fehlern, die ohne Weiteres vermieden werden können. Dies führt entweder zu unnötigen Verzögerungen oder zum unnötigen Verlust von Räumungsprozessen und kostet im Ergebnis viel Geld. Dieser Vortrag befasst sich mit der Frage, wer wem gegenüber in welcher Form die mietrechtliche Kündigung auszusprechen hat, um das betreffende Mietverhältnis wirksam zu beenden.
I. Adressat
Adressat der Kündigungserklärung ist der Mieter. Probleme ergeben sich, wenn auf Mieterseite mehrere Personen stehen und einzelne Personen mit oder ohne Wissen des Vermieters ausziehen.
Grundsätzlich muss die Kündigungserklärung an jeden der Mieter gerichtet sein und einem jedem zugehen. Die in den Mietverträgen üblichen Klauseln, wonach sich die Mieter im Falle der Personenmehrheit gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen, beziehen sich ausschließlich auf den Zugang, so dass auch in diesem Fall die Kündigung zumindest an alle Beteiligten adressiert sein muss.
Zieht einer von mehreren Mietern während des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, ohne dass zwischen allen Parteien - restliche Mieter, Vermieter und ausziehendeMieter - vereinbart wird, dass der scheidende Mieter aus der Haftung entlassen, der Mietvertrag alleine mit dem/den restlichen Mietern fortgeführt wird, haftet der ausziehende Mieter grundsätzlich weiter. Auch diesem ist im Falle der Kündigung eine Kündigungserklärung zuzustellen.
In Ausnahme davon hat der BGH entschieden, dass es ausreicht, dem verbleibenden Mieter gegenüber die Kündigung zu erklären, wenn einer von mehreren Mietern auszieht, er dies dem Vermieter mitteilt und das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter über Jahre stillschweigend fortgesetzt wird, indem dieser die Mietsache weiter bewohnt und die Miete zahlt. In dieser Konstellation war ein Berufen des verbliebenen Mieters darauf, dass die Kündigung ausschließlich ihm gegenüber nicht ausreichend sei, treuwidrig.
Sind mehrere Kündigungserklärungen gegenüber mehreren Mietern abzugeben, hat dies in einem engen zeitlichen Zusammenhang zu geschehen. Dies ist letztlich im Hinblick auf die Berechnung der Kündigungsfristen ohnehin von Wichtigkeit.
II. Schriftform
§ 568 BGB schreibt für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen die Schriftform vor. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die Formvorschrift nicht, regelmäßig wird sie allerdings in gewerblichen Mietverträgen vereinbart – in jedem Fall sollte die Schriftform aus Beweisgründen eingehalten werden.
Schriftform bedeutet, die Kündigung muss durch den Vermieter eigenhändig unterzeichnet (Achtung: Paraphe nicht ausreichend!) werden. Das unterzeichnete Original muss dem Erklärungsempfänger zugehen.
Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, ist es grundsätzlich erforderlich, dass die Kündigungserklärung durch alle Vermieter unterzeichnet wird. Im Falle der Stellvertretung (hierzu unten ausführlich) ist die eigenhändige Unterschrift des Vertreters erforderlich.
Wird das Mietobjekt während des Mietverhältnisses an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber mit Eintragung des Eigentums im Grundbuch automatisch in die Stellung des Vermieters ein (§ 566 BGB). Bereits vor Umschreibung des Eigentums kann der Veräußerer den Erwerber ermächtigen, die Kündigung im eigenen Namen auszusprechen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass eine schriftliche Original-Ermächtigungserklärung zu Gunsten des Erwerbers dem Kündigungsschreiben beigefügt wird, und, dass die Kündigungsgründe in der Person des Noch-Eigentümers vorliegen. Nicht in allen Konstellationen (Z. B. Eigenbedarf) ist daher eine Kündigung mit Ermächtigungserklärung möglich.
III. Stellvertretung
Die Kündigungserklärung kann durch einen Vertreter abgegeben werden. Dieser muss in der Erklärung offenlegen, dass er nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Mieters agiert. Dies ist mitunter problematisch, wenn die Verwaltung von Mietobjekten über Hausverwaltungen erfolgt, da diese häufig im eigenen Namen handeln.
Vor Leistung der eigenhändigen Unterschrift sollte der Zusatz „i.V.“ (in Vertretung) gesetzt werden. Der Zusatz "i.A.“ (im Auftrag) ist unzureichend, dahier das Vertretungsverhältnis nicht klar zu Tage tritt, sondern die Floskel in der Regel verwandt wird, um ein Botenverhältnis anzuzeigen.
Der Kündigungserklärung eines Vertreters muss zudem eine auf den Vertreter lautende, von dem Vermieter/den Vermietern eigenhändig unterzeichnete Original-Vollmacht beigefügt werden. Andernfalls kann der Kündigungsempfänger die Kündigung wegen fehlender Vollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückweisen mit der Folge, dass die Kündigungserklärung unwirksam ist.
IV. Erklärungsinhalt
Die Kündigungserklärung muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass, auf welche Weise (fristlos/ordentlich) und zu welchem Termin das Mietverhältnis beendet werden soll.
Die Erklärung darf grundsätzlich nicht unter eine Befristung oder Bedingung gestellt werden. Die Aufnahme einer Bedingung ist ausnahmsweise zulässig, wenn der Bedingungseintritt ausschließlich in den Machtbereich des Adressaten fällt (z. B. fristgerechte Zahlung der nächsten beiden fällig werdenden Monatsmieten).
Im Wohnraummietrecht ist die ordentliche Kündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen. Er muss in dem Kündigungsschreiben darlegen, woraus sich sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Gemäß § 569 Abs. 4 BGB trifft das Begründungserfordernis im Falle der außerordentlichen Kündigung sowohl Mieter als auch Vermieter. Fehlt die nach dem Gesetz vorgeschriebene Begründung in der Kündigungserklärung, ist diese unwirksam.
V. Weitere Erklärungen
Sinnvoll, wenn auch nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist es, folgende weitere Erklärungen in die Kündigung aufzunehmen:
Es sollte eine Räumungsfrist aufgenommen werden.
Bereits im Kündigungsschreiben sollte der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt/die Räumungsfrist hinaus gemäß § 545 BGB widersprochen werden. Unterbleibt der Widerspruch und setzt der Mieter den Gebrauch der Wohnung trotz Kündigung nach den Beendigungszeitpunkt fort, wird das Mietverhältnis fortgesetzt.
Bei ordentlichen Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen ist auf das Recht zum Härtefallwiderspruch gemäß §§ 574ff BGB hinzuweisen. Andernfalls kann der Mieter gegebenenfalls noch im Räumungsprozess einen Härtefallwiderspruch erheben.
VI. Fazit
Formelle Fehler in der Kündigungserklärung sind in der Regel leicht vermeidbar. Aufgrund der Vielfalt der ergangenen Rechtsprechung zu den einzelnen Kündigungstatbeständen stellt allerdings das Erfordernis der Begründung der Kündigung eine der höchsten Hürden dar, die es zu überwinden gilt. Die Entscheidung, welche Umstände in die Kündigung aufzunehmen sind, erfordert eine detaillierte Kenntnis der Rechtsprechung. Insoweit ist mindestens eine anwaltliche Beratung vor Ausspruch einer Kündigung empfehlenswert.
