Mario
Laux
Mario Laux
Rechtsanwalt
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Das private Baurecht 2.0
Neuerungen im BGB 2018

Rechtsanwalt Mario Laux

Eine Immobilie können sich die meisten Bundesbürger nicht leisten. Und wem die finanziellen Mittel zur Verfügung stehen, um ein eigenes Haus zu bauen, hat oft keine Ahnung davon. Denn ein Haus baut man meist nur einmal im Leben.

Bislang wurde das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur am Rande behandelt. Vielfach vereinbart wurden daher umfangreiche Vertragstexte, oftmals unter Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Das Bauvertragsrecht umfasst nun vier neue Vertragstypen, die in §§ 650a bis 650u alle in das BGB aufgenommen wurden: Der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag. Hinzu kommen Änderungen im Kauf- und allgemeinen Werkvertragsrecht.

1. Änderung kaufrechtlicher Vorschriften - § 439 Abs. 3 BGB

(3) Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen. § 442 Absatz 1 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass für die Kenntnis des Käufers an die Stelle des Vertragsschlusses der Einbau oder das Anbringen der mangelhaften Sache durch den Käufer tritt.

Neu geregelt im Rahmen des § 439 Abs. 3 BGB wurde der Umfang der Haftung für die Lieferung von Material, welches bestimmungsgemäß in andere Sachen eingebaut werden soll bzw. eingebaut wurde. Hintergrund war, dass nach den bislang geltenden Regelungen zum Kaufrecht bei der Lieferung mangelhafter Sachen der Verkäufer verpflichtet war, die gelieferte mangelhafte Sache nachzubessern oder neu zu liefern. Die kaufrechtlichen Vorschriften enthielten keine Bestimmungen zu der Frage, wer die Kosten für den Ausbau und den Wiedereinbau der eigentlich mangelhaften Sache trägt. Nach den kaufrechtlichen Vorschriften führte ein Gewährleistungsanspruch im Kaufrecht nicht dazu, dass die im Zusammenhang mit dem Ausbau des mangelhaften Produktes und dem Wiedereinbau des mangelhaften Produktes entstehenden Kosten zu erstatten waren. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen. Wenn ein Unternehmer oder auch ein Verbraucher Schottermaterial für die Herstellung eines Pflasterweges verwandt hat und dieses Schottermaterial mangelhaft war, weil es nicht die entsprechende Körnung aufwies, bestand gegenüber dem Verkäufer lediglich ein Anspruch auf die Lieferung des richtigen Materials. Die Kosten für die Entfernung der Pflasterfläche und den Wiederaufbau der Pflasterfläche nach Einbringung des neuen Materials waren über die Gewährleistungsvorschriften nicht zu ersetzen. Für Unternehmer kam es dann noch schlimmer, da nach der EU-Verbrauchsgüterkauf-Richtlinie in dem Fall, dass er mangelhaftes Material verbaut hat, er gegenüber dem Verbraucher verpflichtet war, auch die Kosten des Ausbaues und Wiedereinbaues zu tragen, ohne dass er bei seinen Lieferanten hierfür Regress nehmen konnte. Eine Erstattung entsprechender Positionen erfolgte nur im Rahmen von Schadenersatzansprüchen. Solche bestehen aber nur dann, wenn dem Verkäufer an der Lieferung falscher Materialien ein Verschulden trifft. Die Beweislast lag dann beim Käufer. Diese Diskrepanz soll nunmehr mit der Neuregelung in § 439 Abs. 3 BGB geschlossen werden. Demzufolge kann der Käufer mangelhaften Materials auch bei dem Verkäufer entsprechend Regress für die Aus- und Wiedereinbaukosten nehmen.

2. Änderungen im Allgemeinen Werkvertragsrecht

Im Allgemeinen Werkvertragsrecht gibt es Änderungen in Bezug auf die Regelung zu Abschlagszahlungen gemäß § 632 a BGB, die Abnahme nach § 640 BGB, die Einführung eines Kündigungstatbestandes und Änderungen auch bei der Bauhandwerkerversicherung.

a) Abschlagszahlungen- § 632 a BGB

Nach § 632 a BGB n. F. kann der Unternehmer von dem Besteller nunmehr Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung verlangen. Bislang bestand ein Anspruch auf Abschlagszahlungen nur, soweit durch Leistungen des Unternehmers eine Werterhöhung beim Besteller eingetreten ist. Dies war bereits problematisch, wenn beispielsweise der Besteller gar nicht Eigentümer des Grundstückes war. Mit der Neuregelung wird auf den Wert der erbrachten Leistungen abgestellt, welcher wiederum nach dem Wert der geschuldeten Leistungen berechnet wird. Maßgebend ist also der Vertragspreis. § 632 a Abs. 1 S. 5 BGB nF sieht jedoch vor, dass der Unternehmer zur Abschlagsrechnung eine „Aufstellung“ schuldet, die „eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht“. Damit wird analog zu § 16 I Nr. 1 VOB/B nunmehr auch im BGB-Bauvertrag eine prüffähige Rechnung4 zur Fälligkeitsvoraussetzung für Abschlagszahlungen.

Ebenfalls neu ist, dass der Besteller bislang bei wesentlichen Mängeln die gesamte Abschlagszahlung verweigern konnte. Wenn die erbrachte Teilleistung nur unwesentliche Mängel aufwies, konnte die Abschlagszahlung gefordert werden.

Nach der Neuregelung entfällt auch bei wesentlichen Mengen das Recht auf Abschlagszahlungen nicht. Das Zurückbehaltungsrecht des Bestellers wird auf den 2fachen Betrag der Mangelbeseitigungskosten begrenzt. Allerdings dürfte auch zukünftig ein Anspruch auf Abschlagszahlungen entfallen, wenn das Werk gänzlich unbrauchbar ist.

b) Abnahme- § 640 BGB

Die Abnahme ist die Hauptleistungspflicht des Bestellers. Nach der Neuregelung in § 640 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Neu geregelt wurde die sogenannte fiktive Abnahme. Nach den bisherigen Regelungen in § 640 BGB galt eine Abnahme auch dann als erfolgt, wenn das Werk abnahmereif fertiggestellt wurde und der Auftragsnehmer dem Besteller eine Frist zur Abnahme gesetzt hat, und diese Frist fruchtlos verstrichen ist. Wichtig war hier, dass das Werk abnahmereif war. Das heißt, es durfte keine wesentlichen Mängel aufweisen. Demnach wurde, wenn es später zum Rechtsstreit kam, ob die Abnahme erfolgt ist oder nicht, dann geklärt, ob das Werk abnahmereif war.

Mit der Neufassung ist die Abnahmereife nicht mehr Voraussetzung für den Eintritt der Abnahmefiktion. Ist der Unternehmer der Auffassung, sein Werk ist fertiggestellt, kann er dem Besteller eine Frist setzen mit der Aufforderung, das Werk abzunehmen. Der Besteller muss nunmehr die Abnahme unter Verweis auf mindestens einen Mangel verweigern. Demnach muss der Besteller nunmehr aktiv werden, um den Eintritt der Abnahmewirkungen zu verhindern. Dies bedeutet, sofern der Besteller nicht reagiert, dass die Abnahmewirkung auch dann eintritt, wenn das Werk objektiv wesentliche Mängel aufweist.

Wichtig ist aber in diesem Zusammenhang, dass bei einem Verbraucher diese Wirkungen nur dann eintreten, wenn er zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen wird. Dieser Hinweis muss in Textform erfolgen.

Fragen, die hier offen sind, sind aber, wie der Hinweis aussehen muss und ob eine allgemein verständliche, aber juristisch vollständige Darstellung der Folgen der Abnahme gegenüber dem Verbraucher erfolgen muss. Das heißt, es ist die Frage, ob dieser Hinweis auf die Folgen der Abnahme auch enthalten muss, welche Wirkungen die Abnahme hat.

c) Kündigung aus wichtigem Grund - § 648 a BGB

Bislang waren im BGB keine Regelungen zum außerordentlichen Kündigungsrecht enthalten. Das bedeutet, bei Vertragspflichtverletzungen schon während der Bauausführung sah das BGB explizit kein außerordentliches Kündigungsrecht des Bestellers oder auch des Auftragnehmers vor. Der Besteller konnte zwar nach § 649 BGB den Vertrag jederzeit kündigen, war dann aber verpflichtet, dem Unternehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen. Die Rechtsprechung hat bislang den außerordentlichen Kündigungsgrund aus § 314 BGB hergeleitet. Nunmehr enthält das Gesetz einen Kündigungstatbestand, nämlich dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Maßgeblich ist, dass es sich um einen Grund handelt, der von einem Vertragspartner zu vertreten sein muss. Objektive Gründe, wie zum Beispiel eine fehlende Baugenehmigung reichen wohl nicht aus. Eine Abmahnung ist nicht vorgesehen, aber zu empfehlen. Wichtig ist auch die Regelung in § 650 h BGB, dass, wenn es sich um Bauverträge handelt, eine Kündigung schriftlich erfolgen muss.

d) Änderung der Bauhandwerkersicherung - § 650 f BGB

Nachdem die Bauhandwerkersicherung bislang in § 648 a BGB geregelt war, wurde diese nunmehr in § 650 f BGB neu geregelt, und damit systematisch nach Kaufvertragsrecht verschoben. Wichtig ist dabei § 650 f Abs. 6 BGB, wonach die Regelungen zur Bauhandwerkerversicherung keine Anwendung finden, wenn

1. der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist oder
2. er Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650 e BGB oder um einen Bauträgervertrag nach § 650 u BGB handelt.

Bislang konnte die Bauhandwerkersicherung nur dann von einem Verbraucher nicht verlangt werden, wenn es sich um einen Vertrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung handelt. Diese Ausnahme wurde neu dahingehend erweitert, dass eine Sicherheit auch dann nicht verlangt werden kann, wenn der Besteller ein Verbraucher ist und er ein anderes Bauvorhaben in Auftrag gibt. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Verbraucher auf seinem Grundstück einen Schuppen oder eine Scheune errichten lässt. Hier konnte für diese Leistungen bislang eine Sicherheit nach § 648 a BGB verlangt werden, nach der Neuregelung ist dies nicht mehr möglich. Soweit es sich also um einen Verbraucherbauvertrag handelt, ist das Erlangen einer Sicherheit nach § 648 a BGB ausgeschlossen.

3. Der Bauvertrag in § 650 a bis § 650 h BGB

a)Bauvertrag - § 650 a BGB

In § 650 a BGB findet sich nunmehr die Definition eines Bauvertrages. Bislang wurde die Frage, wann ein Bauvertrag bzw. die Errichtung eines Bauwerkes vorliegt, im Bereich der Verjährung diskutiert. So war z.B. die Beseitigung eines Bauwerkes kein Vertrag zur Errichtung eines Bauwerkes, so dass für diese Arbeiten die 5-jährige Verjährungsfrist nach § 634 a BGB nicht lief. Mit § 650 a BGB gibt es eine Definition, die auch die Beseitigung eines Bauwerkes im Bauvertrag definiert.

Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerkes soll dann ein Bauvertrag sein, wenn das Werk für die Konstruktion, dem Bestand oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Die Frage ist, wann man von Instandhaltungen spricht. Instandhaltungen sind Baumaßnahmen, die vorbeugend ergriffen werden, um den Sollzustand eines Objektes zu erhalten. Hierbei wir auf die Honorarregelungen für die Architekten zurückgegriffen.

b) Änderungen des Vertrages, Anordnungsrecht des Bestellers - § 650 b BGB

Mit § 650 b BGB n.F. im Zusammenspiel mit dem neuen § 650 c BGB wird erstmals im Gesetz ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers einer Bauleistung geregelt. Dies ist der eigentliche Kern der Neuregelung. Bislang fehlte im BGB ein Anordnungsrecht des Auftraggebers für Maßnahmen, die aus seiner Sicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Dies gilt ebenso für das Recht zur Anordnung von Änderungen des Leistungserfolges insgesamt. Die VOB/B kennt solche Rechte, dem BGB waren diese bislang fremd. Ein solches Anordnungsrecht wird nunmehr auch in den BGB-Bauvertrag eingeführt. Begehrt der Besteller eine Änderung, sind die Parteien zunächst gesetzlich verpflichtet, ein Einvernehmen hierüber anzustreben, und zwar sowohl hinsichtlich der Änderung als auch hinsichtlich der daraus resultierenden Vergütung. Der Unternehmer wird infolge des Begehrens des Bestellers verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Wird eine Einigung zwischen den Parteien über die Änderung und deren Vergütungsfolgen nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens erzielt, entsteht ein Recht des Bestellers zur einseitigen Anordnung seiner Änderung.

Dieser Anordnung muss der Unternehmer jedoch nur dann nachkommen, wenn ihm die Änderungen zumutbar sind. § 650 b Abs. 1 S. 3 BGB unterscheidet zwischen betriebsinternen Unzumutbarkeitsgründen und anderen Gründen. Nur für eine behauptete betriebsinterne Unzumutbarkeit trägt der Unternehmer die Beweislast. Das werden vor allem Personaldispositionen sein. Bei anderen Unzumutbarkeitsgründen muss im Umkehrschluss der Besteller darlegen und beweisen, dass sie nicht bestehen. Ist die Anordnung des Bestellers unzumutbar, steht dem Unternehmer künftig ein Leistungsverweigerungsrecht jedenfalls in Bezug auf die geänderte Leistung zu. Die Zumutbarkeit soll nach Abwägung der Interessen beider Parteien beurteilt werden. Dazu gehören die technischen Möglichkeiten, die Ausstattung und die Qualifikation des Unternehmers neben „den betriebsinternen Vorgängen“. Ebenso ist zu berücksichtigen, ob der Unternehmer durch die Anordnung zu Leistungen verpflichtet wird, die nicht der ursprünglichen Vereinbarung der Parteien entsprachen.

c) Vergütungsansprüche für geänderte Leistungen - § 650 c BGB

Mit diesem Anordnungsrecht korrespondiert die neue Regelung in § 650 c BGB. Danach soll der Unternehmer für Änderungsanordnungen nach § 650b BGB einen Anspruch auf eine zusätzliche bzw. geänderte Vergütung haben.

Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass sich beide Parteien des Bauvertrages über die geänderte Vergütung einigen sollen. Der Unternehmer muss also die Vergütung für die geänderte Leistung zunächst einmal berechnen. Hierbei hat er ein Wahlrecht.

1. Möglichkeit:

Er berechnet die geänderten Leistungen nach den tatsächlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für Wagnis und Gewinn oder;

2. Möglichkeit:

Er berechnet die Änderungsleistungen auf der Basis der Urkalkulation, sofern diese vereinbarungsgemäß hinterlegt wurde.

Der Clou dieser Regelung ist, dass bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632 a BGB geschuldeten Abschlagszahlungen der Unternehmer 80 % einer in einem Angebot nach § 650 b Abs. 1 S. 2 BGB genannten Mehrvergütung ansetzen kann, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben. Das bedeutet, wenn der Auftraggeber Änderungsanordnungen trifft, muss der Auftragnehmer ein Nachtragsangebot unterbreiten. Kommt eine Einigung über das Nachtragsangebot nicht zustande, ist der Unternehmer berechtigt, 80 % des von ihm kalkulierten/vorgeschlagenen geänderten Preises bei Abschlagszahlungen mit anzusetzen. Hält der Besteller diesen Preis für überhöht, hat er die Möglichkeit, die überhöhte Vergütung per einstweiliger Verfügung herabsetzen zu lassen, wenn Verhandlungen dazu ohne Ergebnis bleiben. Eine solche Verfügung wird durch § 650 d BGB erleichtert. Verweigert ansonsten der Besteller die Zahlung auf eine Abschlagsrechnung, mit der nach Ausführung 80 % des Angebotspreises berechnet werden, steht dem Unternehmer auch ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 BGB zu. Alternativ kann er per einstweiliger Verfügung einen Zahlungstitel zu erlangen versuchen.

d) einstweilige Verfügung - § 650 d BGB

Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht gemäß § 650b oder die Vergütungsanpassung gemäß § 650c ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird.

Nach § 650 d BGB nF ist es für den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht gem. § 650 b BGB nF oder die Vergütungsanpassung gem. § 650 c BGB nF nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird. Hieran scheiterten früher die meisten Anträge in Bausachen, so dass es solche Verfügungen kaum gab. Nunmehrkann einstweiliger Rechtsschutz zur Abwehr oder Durchsetzung einer Anordnung ebenso erlangt werden wie zur Abwehr oder Durchsetzung eines Vergütungsanspruchs nach einer Anordnung gem. § 650 b BGB n.F.

Nach ergebnislosem Ablauf der nunmehr vorgeschalteten 30-tägigen Einigungsphase sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit eines schnellen Rechtsschutzes vor, um einen Baustillstand bzw. Liquiditätsengpässe zu vermeiden. Daher werden künftig in Bausachen vielfach einstweilige Verfügungen möglich werden, allerdings nicht vor Baubeginn. Ob sie auch nach Abnahme noch möglich wären, bleibt abzuwarten, erscheint jedoch zumindest nicht von vornherein ausgeschlossen. Jedenfalls muss nur noch der Anspruch als solcher belegt werden.

Ziel der Regelung ist, dass der Unternehmer schnell einen Titel über den geänderten Abschlagszahlungsanspruch oder die erforderliche erhöhte Sicherheit erlangen kann. Der Besteller soll andererseits den Unternehmer verpflichten lassen können, eine für unzumutbar erklärte Anordnung zu befolgen oder eine erhobene, für zu hoch befundene Abschlagsforderung (z.B. 80 % der Summe des ersten Angebots) des Unternehmers per einstweiliger Verfügung herabzusetzen.

e) Zustandsfeststellung - § 650g BGB

§ 650 g BGB n.F. räumt dem Unternehmer das Recht ein, nach Abnahmeverweigerung des Bestellers eine Zustandsfeststellung des Werks zu verlangen. Diese soll protokolliert und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Bleibt der Auftraggeber einer Aufforderung zur Leistungsfeststellung fern, soll der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein durchführen können. Voraussetzung ist eine angemessene Fristsetzung. Der Unternehmer muss die Zustandsfeststellung unterschreiben und dafür Sorge tragen, dass der Besteller sie auch erhält.

Diese Zustandsfeststellung bewirkt dann eine gesetzliche Vermutung, dass darin nicht aufgeführte, offenkundige Mängel erst nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten sind. Hiermit werden wiederum die Wirkungen der Abnahme fingiert. Diese Zustandsfeststellung wird daher ein probates Mittel gerade bei der vorzeitigen Beendigung von Bauverträgen oder bei der Verweigerung von Abnahmen sein.

Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Mangel nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

f) Schlussrechnung § 650g Abs. 4 BGB

Durch § 650 g Abs. 4 BGB wird für Bauverträge nun die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung neben der Abnahme zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht. Den Einwand der fehlenden Prüfbarkeit kann der Besteller nur innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung gegenüber dem Unternehmer erheben. Prüfbar ist eine Schlussrechnung, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung aller erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Hierzu wird man im Wesentlichen auf die zu § 14 VOB/B entwickelten Grundsätze zurückgreifen.

g) Schriftform der Kündigung - § 650 h BGB

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.

In § 650 h BGB nF ist geregelt, dass die Kündigung eines Bauvertrags grundsätzlich der Schriftform bedarf. Sie war bislang formfrei möglich, unabhängig davon, ob es sich um eine freie Kündigung nach § 649 BGB oder um eine Kündigung aus wichtigem Grund gehandelt hat. Sinn und Zweck des neu aufgenommenen Schriftformerfordernisses soll die Rechtsicherheit und die Beweissicherung sein. Überdies soll die kündigende Partei vor einer Übereilung bewahrt werden. Da es sich um eine gesetzliche Schriftform gem. § 126 BGB handelt, kann sie gem. § 126 a BGB nur durch die elektronische Form, nicht aber gem. § 126 b BGB durch die Textform ersetzt werden. Zukünftig gibt es keine Kündigung von Bauverträgen mehr per E-Mail.

4. Verbraucher-Bauvertrag

a)Verbraucher – Bauvertrag - § 650 i ff. BGB

Die üblichen Unterhalts- und Sanierungsleistungen an Bauwerken sind von den nachstehenden Sonderreglungen ausgenommen. Der Verbraucher-Bauvertrag bedarf zwingend der Textform.

b) Baubeschreibung - § 650j BGB

Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.

Dem Verbraucher ist zwingend eine Baubeschreibung zu übergeben - § 650j BGB.Der Inhalt der Baubeschreibung ergibt sich dann wiederum aus § 2 zu Art. 249 EGBGB.

Dieser lautet:

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Wichtig ist hier auch die Regelung in § 650 k Abs. 2 BGB. Unklarheiten der Baubeschreibung des Unternehmers gehen zu seinen Lasten.

Die Besonderheit ist, dass beim Verbraucher-Bauvertrag auch erhebliche Informationspflichten des Bauunternehmers zu beachten sind. Dazu gehören auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zumindest zur Dauer der Bauausführung.

c) Abschlagszahlungen und Sicherheiten - § 650m BGB

Speziell nur für den Verbraucher - Bauvertrag gelten gesonderte Abschlagszahlungsregelungen. Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen, die der Unternehmer nach § 632a BGB grundsätzlich verlangt werden kann, darf eine Höhe von 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.

Weitere Besonderheiten sind, dass nach § 650m Abs. 2-4 BGB besondere Regelungen für Sicherheiten zu beachten sind. Beim Verbraucher - Bauvertrag ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel i.H.v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Entweder ist die Sicherheit durch den Unternehmer zu stellen oder aber der Unternehmer kann verlangen, dass die Sicherheit in Teilbeträgen von den Abschlagszahlungen einbehalten wird. Im Ergebnis bedeutet dies, dass beim Verbraucher - Bauvertrag die Regelungen zu den Abschlagszahlungen modifiziert werden. Der Unternehmer erhält keine Abschlagszahlungen im Wert der erbrachten Teilleistung. Wählt der Unternehmer den Einbehalt als Sicherheit, so belaufen sich seine Abschlagszahlungen, die er verlangen kann, auf max. 85 % des erreichten Leistungsstandes.

d)Erstellung und Herausgabe von Unterlagen - § 650n BGB

Es handelt sich hierbei um eine gesetzliche Pflicht. Diese umfasst nicht alle Unterlagen, die benötigt werden, um genaue Kenntnis vom Bauwerk zu erhalten. Erfasst werden nur die Unterlagen, die zur Nachweisführung gegenüber Behörden oder aber auch Kreditinstitute erforderlich sind.

Revisionspläne, Werkpläne etc. sind nicht erfasst, deren Übergabe muss gesondert vereinbart werden einschl. der Vergütung (vgl. einschl. Regelungen zur VOB/C). Die Vergütung für die Erstellung der Unterlagen ist im Gesetz nicht geregelt. Vereinbarungen hierzu sollte mit in den Vertrag aufgenommen werden.

e) Widerrufsrecht

Die Neuregelung des Verbraucherbauvertrages führt auch dazu, dass dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zusteht. Dieses gilt nur dann nicht, wenn der Vertrag notariell beglaubigt wurde. Das bedeutet dann auch, dass um die Befristung des Widerrufsrechts in Gang zu setzen, eine Widerrufsbelehrung erteilt werden muss.

Bevor hier aber eigenen Versuche unternommen werden, eine solche zu kreieren, sollte die vom Gesetzgeber in Anlage 10 zu Art 249 § 3 EGBGB vorgesehen Fassung verwandt werden.

5. Einführung des Architektenvertragsrechts

Für den Architekten- und Ingenieurvertrag gelten nach § 650 q Abs. 1 BGB nF die Vorschriften des Kapitels 1 des Unterabschnitts 1 sowie §§ 650 b, 650 e und 650 h BGB nF entsprechend. Der Architekten- und Ingenieurvertrag wird ausdrücklich nicht als Werkvertrag qualifiziert, sondern als eigener Vertragstyp. Durch § 650 p BGB nF werden erstmals vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen gesetzlich definiert. Dabei unterstreicht der Gesetzgeber die stufenweise zu erbringenden Leistungen des Architekten und Ingenieurs. In einer ersten Leistungsphase sind gem. § 650 p Abs. 2 BGB nF die Planungsziele zu definieren, nämlich welcher Art das zu schaffende Bauwerk sein soll, für das er den werkvertraglichen Erfolg schuldet. Schon diese erste Planungsphase ist aber vergütungspflichtig. So wird der (Grau-)Bereich der unentgeltlichen Akquise verringert.

Mit § 650 r BGB wurde ein Sonderkündigungsrecht sowohl für den Besteller als auch für den Unternehmer eingefügt. Nach der Vorlage von erstellten Unterlagen durch den Planer gem. § 650 p Abs. 2 BGB nF kann der Besteller den Vertrag kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn er in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet wurde. Der Planer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach § 650 p Abs. 2 S. 2 BGB nF setzen. Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt. Damit soll den Parteien möglichst früh die Möglichkeit gegeben werden, sich wieder vom Vertrag zu lösen, und zwar ohne, dass dem Unternehmer für die noch nicht erbrachten Leistungen ein zusätzlicher Vergütungsanspruch zusteht (§ 650 r Abs. 3 BGB nF).

Durch § 650 s BGB nF wird für den Architekten und Ingenieur das Recht auf Teilabnahme eingeführt, wenn die letzte Leistung des ausführenden Unternehmens abgenommen ist. Hierdurch wird den stark auseinanderfallenden Verjährungsfristen zwischen bauausführenden Unternehmen, Architekten und Ingenieuren, die auch für die Objektbetreuung beauftragt sind, entgegengewirkt.

Mit der Neuregelung in § 650 t BGB wird schließlich die vermeintlich überproportionale Belastung der Architekten und Ingenieure durch die gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer reduziert. Danach kann der Planer seine Inanspruchnahme verweigern, wenn der Besteller nicht zuvor den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert hat (sog. Vorrang der Nacherfüllung). Bisher konnte der Besteller den Haftungspartner hier frei wählen; künftig soll zunächst der Bauunternehmer haften.